私募地产公司到底是如何赚钱的?| 美国房地产分析2020.11

菊子說房產的觀眾朋友們大家好我在上面的兩集專門介紹了私募公司那這一集我想講一講私募公司怎麼掙錢那我說私募公司可能包括syndication可能包括private equity,我都算在私募公司里那我們搞房地產,我搞多大個的呢?有的人就說我只能買10萬的,我只能買20萬的,為什麼?因為我只有這麼多現金,因為我只有購買這麼貴房子的首付但是有的人,比方說我,你買多大個的呢?
我不知道我可能就想,我的膽兒到現在我是覺得很舒服的、沒有壓力的,兩千萬以下的兩千萬以上的我也能搞,但是我稍微有點膽兒突的,壓力有點兒大那這是我;但是像你說我為什麼只能搞20萬的呢?因為我的體力、我的錢就夠搞這麼多那我說我為什麼搞兩千萬的呢?因為我的膽兒只夠搞這麼大但是呢,就說我的團隊和這錢,你說我有嗎?我沒有搞房地產最成功、最基本的,你要兩要素,你得有錢,你得有人有錢你得去,要麼從銀行拿貸款,要麼是你自己腰裏的錢要麼是別人給你的錢,你得有錢,過戶的時候你得把這房子買下來那你說我是做房產的,我要去找房子,我要做房檢我要去考慮,我要去調研,我要去過戶,之後拿過來管我還要叫它value
added增值,叫它漲價那這個還得有人去管,錢得有人也得有那像我是專業做房地產的,那這個團隊都不是問題你說我沒人吶,沒人就去雇就行了那錢呢,錢就去私募啊,用別人的錢有人的找到有錢的,或者是有錢的找到有人的然後這倆人湊在一起,那聯合起來,這個房子就買下來了那這就是我前面一直講兩集講的,就叫私募房地產私募這件事情只要是發生了,你知道裏頭就有兩類人一個是GP,這個英文的全稱就叫general partner,或者有的叫sponsor member那裏面還有另外一個出錢的就叫LP,叫Limited Partner,或者叫investor
member或者叫什麼,GP和LP有好多種名字有準確的在什麼情況下應該叫什麼那GP我之前講了就是有控制權,有話語權,要出力可能負擔無限連帶責任的,如果有貸款或者有一些事情,他用個人的名字去擔保的話那LP你就是有限合伙人,你的責任就最多就到你投的錢為止你最壞最壞的情況就是你投的錢虧了但是基本上是你出錢不出力,基本沒有什麼話語權但是你的分紅權是一定有的很多人聽了兩集都很好奇呀,說這個有錢就是爺哈在這GP 、LP里誰重要,肯定是LP重要了但是呢,這個不太好說,就這個完全是由供需關係決定的你說哪一種供需關係啊,就是LP跟GP這兩種供需關係那你說那我現在有10萬塊錢,我是LP我是合格投資人,我可以投資,那我這個需求我的這個供應量大不大呢?這個對於你來說你是LP,你自己就是思考我有多少GP可以選擇?如果你是LP,你現在一想哇,100個GP都在朝我招手那你知道哦,我現在是LP市場我得好好想想,我得好好談談,這是你是LP那如果你是GP,你做了100年了就是巴菲特的年收益是10%,你能做到15%你的公司團隊特彆強,不是哈佛畢業的,就是耶魯畢業的或者是北大清華畢業的然後你說我現在做了1000個項目了,沒有一個失敗的就說你這個GP,你這個背景一亮出來,你把你做的這個項目一亮出來你馬上要融資的這個項目一講出來你說我現在我有一個項目,我現在需要100萬,是什麼什麼什麼什麼項目你講完之後結果現在有1000萬的人朝你招手說呀,哎,這個GP,GP讓我做你的LP吧,讓我做你的LP吧然後你就知道了,哦,現在是GP市場就是現在話語權在我手裏頭,來,我跟你們挨個去談我看誰的態度最好,誰的要求最低誰看起來我更喜歡,我去挑一挑所以就說LP重要還是GP重要,就是看你們兩個人的供需關係決定的有多少LP可供GP選,有多少GP可供LP選所以遊戲規則就是這樣,誰定遊戲規則?
那誰佔主導權,誰就定這個遊戲規則那LP掙錢大家很好理解,是錢生錢嘛我錢一放在這項目里,我投錢拿收益那這GP怎麼掙錢呢?說GP他為什麼要去買那個樓啊?吭哧吭哧地沒黑沒夜,成天還在那擔心受怕的突然疫情來了,突然這個經濟危機來了突然股市出問題了,突然總統換了這個GP心裏頭是一上一下、一上一下你說GP你圖啥呢?GP說我掙錢吶那LP就問你掙什麼錢呢?
GP就不好意思了,GP說我掙老多錢了GP就是掙錢,GP掙錢是靠什麼掙錢吶?靠體力掙錢,靠資源掙錢GP他就是動一下掙一下錢,動兩下掙兩下的錢具體有哪些呢?我就列一下首先第一個就叫做Acquisition fee,我就叫它購進費那這購進費一般是多少呢?
是你購買這個房產房價的0.5%~2%就看這個deal大小,像那些上市公司啊那些房產基金,他們一買就是好貴的東西啊那他們一買就幾千萬上億的,他可能就收0.5%,為什麼?因為它購買的資產大有的人他可能會收2%,因為他買的是1000萬的東西他買的是100萬的東西,所以這個是有上下浮動的那還有,也跟上邊兒說的,GP有多少選擇如果有一天GP都跟你說,嗨嗨,你做我的LP吧我不收Acquisition fee ,這是有可能的或者你說,嘿,你把那Acquisition
fee 給去掉我是LP,你要把那費去掉,那GP說,好吧,這些都是可談的我這個就是把所有的挨個都捋一下,到底GP都能掙哪些錢?GP可以掙的另外一筆錢,叫Asset Management
fee資產管理費,那這個費怎麼收呢?它是每年都收的這個基本上是融資或者是融資的百分比比方說我1000萬的項目,700萬是貸款,300萬是融資我每年收百分之二,300萬的2%,這是一種收費首先這2%是上下可調的那還有呢,他有可能是每年收按照購買價我1000萬買的東西我可能收0.5%,1000萬的0.5%,每年收他是按照這購買價來給個百分比或者是呢,他說我是做資產管理的,我要跟我業績掛鈎我是用年毛收入的百分比,或者是我用年純收入的百分比那這些都是可以談的,可以講的那還有GP可能掙的一個錢呢,那這個錢GP可以掙在這個項目里大的投資人也可以掙就是貸款擔保費,有的時候你買一個樓,1000萬是購物中心銀行特擔心,說這種是屬於那種高危資產我貸款很小心,首先我只能貸給你65%,你想貸75%是不可能的還有你要個人擔保,你這GP名字一定是要放上的但是你的資產不夠,你還得找個在這個項目里投資最大的股東,他的名字也放上去也要做個人擔保,那這種情況,有的時候這個項目比方說會給貸款額度的百分之多少那比方說像我們公司常見的可能是貸款額度的2%,但這個也是可以談的為什麼呢?因為商業貸款跟住宅貸款不一樣的你如果個人擔保你的名字一放上去啦,這個貸款是一直跟着你的有一天你說我資不抵債,我破產了,我房子那個拍賣了給你吧拜拜了,我對不起你了,但銀行說好我拍賣你還欠我700萬,我這房子賣出來500萬還差200萬我會去追你個人的,如果是你在貸款的時候簽了個人擔保就是有風險的,所以要給這個簽字的人要給他一點補償的那還有,GP可能掙的之前的都是旱澇保收之前在合同上寫好怎麼收,這件事兒一發生,他就拿了,跟他的業績沒什麼關係但是就是如果是厲害的GP,他會說我那些費用全不要但是我GP最後這一步,下面這個費,我要收的多一點如果我賺了,可能你拿一半,我拿一半,或者是多少多少這個叫GP利潤分成,就叫GP profit
split,或者叫GP promtion有的是按照百分比收的,就是你這個項目的純收入,這個GP要分每次你有純收入了,說現在有現金流了,說現在賣了整個我們要清算一下,哇,這棟樓到現在我們持有五年總共賺了多少錢呢?賺了這個錢里GP說我要跟你分那怎麼分呢?有可能直接的就是簡單的百分比一般的我知道如果是直接的百分比,可能是20%~30%或者是呢,有一些人說我們waterfall吧,我們用瀑布式的這種利潤分配方案這種分配方案呢,就說我如果萬一做的不好,在收益比較低的時候那我全給投資人,我不要,全給LP但是萬一我做的好了,那上邊兒的我要拿大頭,那種叫waterfall所以有不同種,他具體這種又是可以去談的那除了這些,還有Disposition
FeeDisposition fee跟Acquisition fee是對應的Disposition fee就是賣樓的時候,或者是重新貸款的時候這個賣家就有很多事情的就是你要配合售房啊,你要配合提供財務啊人家房檢你要去幫他去修啊人家要看你這個所有房客的信息呀,所有財務的情況啊就是賣樓跟買樓是一樣的麻煩的,所以他會收一個disposition
fee費Disposition fee一般是1%~2%的樓的賣價,那這個也是上下可以調的除了Disposition fee呢,還有一個叫做construction management
fee有的時候,比方說我買了一個樓是舊樓,空樓買過來之後100萬,但還要裝修,裝修100萬,要花到200萬那裝修的100萬,因為GP肯定要負責嘛,他要盯着裝修把這100萬,錢花到刀刃兒上,把這活兒干好把質量控制好,時間控制好,這活兒干好那GP說,我要收錢的,他收多少呢?他收5%~10%左右的,這個也是談的這個總共你花在裝修上的錢,比方說是100萬的這個項目你花了100萬,他可能會收5萬~10萬塊錢那這個錢叫做construction management fee,這種裝修管理費好,讓你發財的事情我講完了,希望你能聽得清楚我自己講講,我自己都要繞進去了然後我現在給你講那個快樂的事情啊,我繼續講我們家小蔣1998年他畢業了,那年夏天他畢業啦他分到上海寄生蟲研究所,他是學獸醫寄生蟲我是學獸醫藥理的然後分到上海寄生蟲所,我們分給你兩室一廳,但是前提條件你得是結婚那我們只給結婚的人分房,沒結婚的人都住宿舍那我們為了想拿這個兩室一廳的房子,我們就辦了結婚證那結婚證都辦了,他8月份上班兒,我就7月份帶着他回我們老家去了因為我帶他叫我父母看一下我回到家就跟我父母說,我說他是湖南人,他不吃麵食,不吃餃子但是在我們家,餃子是最好吃的東西就是來客人了一定要給餃子,過年了一定是頓頓是餃子因為在我們家裏頭,我們不知道除了餃子還有什麼東西好吃然後我就跟我們家說他不吃餃子,然後我姥爺的話就是說當時我姥爺是跟我們住在一起的,我姥爺八十多歲,他就說這怎麼可能呢這新女婿上門,第一次上門,一頓餃子都不給包,這怎麼行呢?
所以在我姥爺的這個強烈要求下,我我們家就包了一頓餃子我們包餃子,因為餃子太好了,所以我們包餃子的時候什麼菜都不配的像一般現在,你誰家包餃子了也還會炒三四個菜的我們那什麼菜都沒有的,純的就是一盤一盤又一盤的餃子然後餃子上來了,他坐在那兒說,我不吃然後呢,我媽得拿着碗到我們隔壁我老舅家,去給他要飯吃,要菜吃然後我姥爺就不明白,說怎麼這麼「隔路」呢這個湖南人怎麼這麼隔路呢,首先不吃餃子,這是隔路這麼好吃的東西啊,你不吃,這是第一第二,這新女婿第一次上門兒,人家跟你滿招滿待包的餃子做給你你怎麼能說你不吃呢?就是毒藥你也得咽下去呀你怎麼不配合吃下去呢?結果我們還得給你出去,到隔壁家去要飯去然後從那之後我們家的人都見識他了,覺得這個女婿有點隔路但是因為在我們村裏頭,整個村裏前無古人、後無來者從來沒有出過博士,那他到我們村裏頭那是第一個博士我們村裏人從來沒見過博士,所以就因為這個呢因為身上那個自帶光環的啊,所以就因為隔路這件事兒呢我們家也沒有特別特別介意呀,就基本上覺得嗯,還行吧,就這樣好,那今天我就講到這兒菊子說房產,我們下次再見,謝謝你的收看